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想在越南買房?你必須知道的越南買房流程與相關規定!

越南買房流程

最近這五年來,隨著越南政經逐漸穩定,經濟也逐漸好轉。以往如果想投資買房,只能透過越南本地人中轉,從2015年7月起,越南政府引進了越南居住樓法條,積極鼓勵外國人在越買房,對外國人開放了房地產市場,然而因為對越南買房手續不熟悉,使得許多投資者對越南房地產投資持觀望態度。以下為您介紹越南買房的流程,以及一些相關的規定及注意事項,讓你在越南輕鬆擁有一塊高收益的不動產投資!

購買越南房地產相關規定

1.誰可以購買?

按照新的《住房法》,擁有赴越簽證(例如:觀光簽證)的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處、越南外資企業均可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。

2.可購買什麼樣的房產?

可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。

外國人不能購買獨棟房屋,因為獨棟房屋有永久產權和土地所有權,在越南本地,獨棟房屋基本上都是老式住宅,比較受中老年人歡迎,房價也漲得比較快。

 

3.有沒有購買房產上的限制?

a.外國人單一公寓內不能擁有超過30%房屋所有權

(但居住海外的越南籍住民不受限於這個條款,如果你娶或嫁給一名越南公民,你也不會對針對外國人的擁有權調控給約束)

b.目前預售案主要分為兩種:抽籤與不抽籤

由於外國人購買額度只有30%,所以在熱門區域上的建案大部份都需要靠抽籤的方式,也就是有錢還不一定買得到。

c.跟其他許多東南亞國家一樣,外國人不能擁有土地,土地是有越南人民共同擁有,外國人只有土地租借權

4.房產權時限?

外國人在越南購買房屋(公寓)產權為50年(但與越南公民結婚的外國人可擁有房屋永久產權),但是到期時可以免費續約一次,可以把它看作是100年產權。至於外國人最多可以租借土地50年,有時候可以到70年。

5.越南房產的租金回報率?

以胡志明市房地產為例,約為4-6%的租金回報率

6.外國人買房可以貸款嗎?

外國人在越南原則上是不能貸款。除非是在當地開設公司,才有貸款的可能。

7.在越南買房需要繳什麼稅?

買房時:

a.公寓和別墅的增值稅都是10%(不包括土地使用權),若是買二手房則不需要繳交

b.公寓須繳2%的公共面積維修費用

出租時:

房客如果需要報帳租金,你就必須要繳5%增值稅和5%個人所得稅。

若租金收入超過一定額度,年底要申報綜合所得稅,採級距式。

出售時:

房屋交易稅 2% (售價的2%)

辦理權狀時:

契稅是房屋公告現值的0.5%

房屋公告現值通常是市價的1/3

不用繳:

房屋稅、土地稅、資本利得稅、短期出售稅

比較謹慎的投資者,可以請當地律師和前賣家處理稅的問題。若有需要,以賽亞越南房仲團隊能夠幫您介紹當地律師。惟費用不包含在以賽亞物管服務內,需自行另外擔。

8.買賣越南不動產資金如何匯出/匯入?

越南央行規定,外國人買賣不動產時,須透過越南金融機構匯款,不允許外國人用現金買賣

。越南是一個高度外匯管制國家,因此資金要合法進出越南,都須藉由合法的方式與管道,大致上有四種合法資金匯入越南的方法:

a.國外匯入越南當地帳戶:親自到當地如「世越銀行」等銀行開帳戶,再從海外匯到你在越南開立的戶頭。

b.國外匯入國際銀行越南分行:直接從海外匯錢到國際銀行在越南的分行。

c.持有有海關申報單的現金:額度5000美金以內,並且要在半年之內存入銀行。若是沒有海關申報單的現金,很難存入越南的銀行,也很難匯到海外。這樣的錢可以直接匯越南盾給賣家,但不是所有建商都接受此付款方式。

d.越南已繳稅的轉帳薪資收入:在越南工作,每月已繳稅的轉帳薪資收入。

至於資金匯出,則有下列幾種方式:

a.出租時,和房客先簽訂出租合約,依照合約每個月由房客匯款給房東,房東繳完相關稅款後,公證出租合約並取得完稅證明,就可以去銀行辦理把資金匯出到國外本人帳號。

b.出售時,簽訂房屋買賣合約,依照合約由買方匯款給賣方,房東繳完相關稅款後,公證出租合約並取得完稅證明,就可以去銀行辦理把資金匯出到國外本人帳號。

在越南買房的簽約流程

越南買房流程依據各家建商規定各有不同,不同建案也會有差異,這些流程都可由仲介代為辦理,投資者本身不一定要到越南

Step1.付訂金

一般來說確定可以購買房產後,要先繳訂金給開發商保證拿房,訂金的金額依賴每個項目和開發商而定。

Step2.跟開發商簽訂金協議

繳完訂金後,在五日之內要付滿規定成數,並簽立訂金合約客戶與開發商簽訂金協議。

Step3.首付房款

客戶在五個工作日內首付一定比例的房款給開發商。若您較謹慎一點,可以和您的律師一起確認合約細節。

以賽亞能替您介紹當地律師,惟費用不在以賽亞物業管理範圍內,須由顧客另行負擔。

Step4.簽正式買房合約

付滿30%後與開發商簽訂正式買賣合約,客戶要準備個人資料(身份證、護照),合約有時是以越南文或英文寫下,至少得是以越南文寫,因為如果之後有法律糾紛,越南文的版本會被視為有效的,越南文的合約比英文的合約權利要大,請先確定讓律師檢查過越南文的合約以確認沒有任何問題或隱藏的附加條款。接下來每期應付成數依建商規定。

Step5.拿合約

客戶在簽訂正式買房合約後的5-15天可以拿到合約。

Step6.付尾款

你在匯最後款項前得確定你有做過謹慎調查,所有條款應該都清楚寫在買賣合約裡。

根據合約規定的時間付清尾款,一般在截止日期前幾天開發商會通知客戶具體的付款時間和付款金額。根據付款速度,買賣手續要花1-3 天時間(從付訂金到簽合同)。

擁有權證書:

擁有權證書記載你房產的擁有權和權限,以及出租房產的權利和類似繼承權這類的資訊。擁有權證書也時常被稱為粉書,粉書是本你在購買房產後應該收到的粉紅小書,在購買前你也一定得確定你會收到擁有權證書,它是最有效能證明所有權的東西,若是沒有這本書,在賣房產會很麻煩。

越南房地產是一個眾多投資者眼中快增長、高收益、低成本的投資樂土,以賽亞認為以房地產市場來看,在一個快速成長的都市裡絕不會只有單一區域有成長空間,而是依據區域特性、交通、居民組成,有不同的價格以及需求,因而推升房價。以賽亞不只是針對單一建案或是單一地點進行推銷,而是以「整個胡志明市」為出發點,了解投資者的需求,以投資者的角度提供分析並建議最適合的投資組合。看完以上越南買房流程,相信對這塊樂土也多少動心,快諮詢以賽亞越南房地產顧問了解更多!

延伸閱讀:越南買房該注意哪些事?越南房地產法規看這裡!

參考資料:如何在越南買房產:完整指南

越南買房簽約流程

我在越南有套房——越南買房投資心得 | 海外

越南買房稅費說明

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